تیغ مالیات بر خانه‎ های خالی روی گردن محتکران مسکن - آخرین تلاش سوداگران با اجرای عملیات شبهه پراکنی
سرویس اقتصادی - یک کارشناس مسکن گفت: دولت و مجلس برای اخذ مالیات بر خانه‌های خالی مصمم شدند و طبیعی است، سوداگران و افرادی که در نابه سامانی بازار مسکن نفع دارند، با ایجاد شبهه قانون را زیر سوال ببرند.

فرآیند خوداظهاری اطلاعات مالکیت و سکونت پس از مدت ها انتظار به منظور تکمیل اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان از 19 فروردین ماه سال جاری کلید خورد.

فارغ از اینکه هم اکنون سامانه ملی املاک و اسکان به دلیل سرپیچی بعضی دستگاه های اجرایی توان تقاطع گیری داده ها را ندارد، اما شروع فرآیند خوداظهاری منجر به احساس خطر گسترده بین سوداگران شده و عزم حاکمیت برای ساماندهی بازار مسکن پس از مدت ها هویدا شد.

البته سوداگران بازار مسکن نیز دست از فعالیت بر نداشته و همزمان با شروع فرآیند خوداظهاری به انتشار شبهات بسیاری پیرامون قانون مالیات بر خانه های خالی مصوب مجلس یازدهم اقدام کردند.

در همین راستا، در مدت کم پس از 19 فروردین ماه تحلیل های غیر دقیق بسیاری پیرامون قانون مذکور مطرح شده است. در همین ارتباط به منظور بحث پیرامون این تحلیل های به سراغ حسین عبداللهی، کارشناس حوزه مسکن رفتیم تا از متن دقیق قانون مالیات بر خانه های خالی آگاه شویم.

مشروح این گفتگو به شرح ذیل است:

*حمایت از سوداگران از سال 92 تا 95 در دستور کار وزارت راه و شهرسازی

فارس: به عنوان سوال اول، متاسفانه در طول سال های 92 تا سال 95، بی عملی گسترده از سوی مسئولان دولتی در حوزه ساماندهی  بازار مسکن را شاهد بودیم. ممکن است به عنوان سوال اول به مصادیقی بپردازید که زمینه گسترده شدن چتر مالیاتی برای سوداگران را فراهم کرد؟

عبداللهی: در سال 1394 در اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم قرار شد با اعمال مالیات بر سوداگران و محتکران بساط این تقاضاها از بازار مسکن جمع شود؛ اما با نامه ای که وزیر راه و شهرسازی به رئیس مجلس وقت داد، با وضع مالیات بر عایدی سرمایه یا مالیات بر سوداگران مخالفت شد و فقط مالیات بر خانه های خالی آنهم به طور ناقص تصویب شد. بنابراین به نظر می رسید، چتر مالیاتی گسترده ای برای دلالان بازار مسکن مهیا شده است.

با وجود تصویب این قانون در سال 1394، یک ریال مالیات هم از کسی اخذ نشد. دو دلیل اصلی این موضوع یکی از بعد اجرا بود که وزیر راه و شهرسازی وقت معتقد بود، اطلاعات بروز را ندارد و باید این سامانه توسط شهرداری ایجاد شود، با این وجود در آن مدت هیچ لایحه ای نیز از سمت این وزارتخانه برای تغییر قانون به مجلس داده نشد.

طبق قانون وزارت راه و شهرسازی فرصتی ۶ ماهه داشت تا بر اساس تبصره ۷ ماده ۱۶۹ قانون مذکور، «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند و در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار دهد؛ اما پس از گذشت بیش از 5 سال و با وجود تصریح قانون و پیگیری به وسیله 7 نامه از سوی سازمان مالیاتی و وعده های متعدد مسئولین وزارت راه و شهرسازی، این سامانه راه اندازی نشد.

از آنجا که پیش نیاز اصلی اخذ مالیات بر خانه های خالی شناسایی این خانه ها توسط سامانه املاک است، راه اندازی نکردن سامانه قدرت تشخیص دقیق و رصد خانه های خالی را زیر سوال می برد و با این ترک فعل می توان گفت، فرش قرمز وسیعی خود به خود زیر پای مالکان، سوداگران و محتکران بزرگ مسکن پهن شد تا بدون هیچ ریسک و ترسی به التهاب آفرینی و افزایش قیمت این کالای اساسی و فشار مضاعف به مردم مستضعف و مستأجران ادامه دهند که افزایش بی سابقه (حدود 6 برابری) قیمت مسکن در شهر تهران از 4.1 میلیون تومان به ازای هر متر مربع در سال 1394 به 23.8 میلیون تومان در سال 1399 نمونه این نابسامانی ها بود.

فارس: برخی از کارشناسان معتقدند، عباس آخوندی نه تنها برای کوتاه کردن دست سوداگران از بازار مسکن انگیزه نداشته، بلکه مخالف جدی این کار بود، ممکن است، بفرمایید این مخالفت ها در کجا آشکار شد؟

عبداللهی: نداشتن عزم کافی برای اجرای سامانه املاک و غفلت از ظرفیت های آن دلیل اصلی عدم اجرای قانون مالیات بر خانه خالی، دلیل دیگر ضعف های موجود در قانون سال 1394 بود. قانون سال 1394 ضعفهایی مانند نرخ پایین، نبود ضمانت اجرا و معافیت های بی مورد مالکان خانه های خالی داشت. به عنوان نمونه نرخ مالیات بر خانه های خالی باید بازدارنده باشد، تا خالی نگه داشتن این واحدها برای مالکان به صرفه نباشد و مالک ترجیح دهد که مسکن خود را به صورت اجاره یا فروش عرضه کند، اما نرخ سال 94 این مالیات به ویژه برای واحد های گران قیمت اصلا بازدارنده نبود و حدود 3 میلیون تومان در سال برای یک خانه یک میلیاردی برآورد می شد و در صورت اجرا نیز مالکان مالیات را پرداخت می کردند و به خالی نگه داشتن خانه خود ادامه می دادند که این موضوع با هدف اخذ مالیات بر خانه های خالی در تناقض بود. از سمت دیگر خانه های زیر 150 متر در تهران و زیر 200 متر مربع در سایر نقاط به هیچ دلیلی معاف از پرداخت مالیات بودند که این موضوع خود عاملی برای فرار مالیاتی عده زیادی از محتکران بود. با این وجود نه مجلس شورای اسلامی در دوره دهم و نه دولت وقت، طرح و لایحه ای برای اصلاح و به روز رسانی قانون ندادند.

لازم به ذکر است، سامانه املاک که پایه تنظیم بازار مسکن است در دوره آقای آخوندی با وجود قانون به منظور تشکیل آن همچنان رها شده باقی ماند.

*سوداگران بازار مسکن از اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی احساس خطر کردند

فارس: عده ای معتقد هستند، قانون مالیات بر خانه های خالی زمینه رکود بازار مسکن را مهیا کرده و به همین دلیل منجر زمینه سود بردن محتکران از شرایط مهیا می شود، فارغ از اینکه این نظر تا چه اندازه منطقی است، آیا اساسا این تحلیل درست تلقی می شود؟

عبداللهی: با وجود شرایط دشوار تأمین خانه توسط اقشار ضعیف و رشد نجومی اجاره بها، بیش از 2.6 میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد و این میزان از سال 1385 حدود 4 برابر شده است. گویی ریسک پایین و سود بالای احتکار مسکن و نبود شفافیت اطلاعاتی فضا را برای محتکران مناسب کرده و به راحتی نبض قیمت را در دست گرفتند.

در صورتی که با استفاده از ابزار مالیات بر خانه های خالی این 2.6 میلیون مسکن در کشور عرضه شود. این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد که افزایش عرضه مسکن اجاره ای را در پی خواهد داشت، یا آنکه افزایش عرضه در بازار مسکن ملکی را به دنبال دارد که به کاهش سهم تقاضا در بازار اجاره منجر می گردد.

این میزان عرضه (2.6 میلیون واحد) برابر با تأمین نیاز 3 سال کشور به مسکن است؛ زیرا به طور تقریبی سالانه حدود 9۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور احتیاج است و با عرضه خانه های خالی به بازار می توان گفت، رقمی معادل 9 برابر تولید فعلی مسکن (۳۰۰ هزار واحد در سال) فراهم خواهد شد.

بنابراین کنترل خانه های خالی از سکنه در سراسر کشور سهم بسزایی در کنترل قیمت مسکن، اجاره بها و کاهش فاصله عرضه و تقاضا در این بازار خواهد داشت. این کنترل قیمت مسکن و اجاره بها تقاضای مصرفی را توانمند می کند و تقاضاهایی که به دلیل بالا بودن قیمت ها نمی توانستند به خرید یا حتی اجاره ملک فکر کنند؛ حال می توانند به بازار ورود کنند و افزایش تقاضای مصرفی افزایش ساخت و رونق پایدار بازار را در پی خواهد داشت.

فارس: در حوزه مالیات بر خانه های خالی برخی شاهد یک نظر هستیم که عنوان می کند، متن قانون مالیات بر خانه های خالی دشوار نویسی شده است، به نظر می رسد، همین استدلال وزیر سابق راه و شهرسازی را برای ترک فعل از اجرای قانون یاری کرد، عقیده شما پیرامون این مسئله چیست؟

عبداللهی: ابتدای امسال دو مقام دولتی در تشریح جزئیات اجرای این قانون اقدام به اعلام اشتباه نرخ دریافت مالیات از خانه های خالی کردند. اینکه از این مقدمه نتیجه بگیریم، متن قانون دشوارنویسی شده است، تعجب برانگیز است. طبق قانون در سال اول 6 برابر مالیات بر اجاره قرار است، به عنوان مالیات اخذ شود یعنی چیزی نزدیک به 3 تا 4 درصد ارزش ملک؛ این نرخ برای یک خانه 10 میلیاردی 300 تا 400 میلیون تومان مالیات را در سال اول به همراه خواهد داشت که نشان از بازدارندگی مناسب قانون سال 1399 است با این نرخ بالا، طبیعی است که ذینفعان و محتکران احساس خطر کنند و نگران باشند و هر روز با شیوه ای برای قانون به این خوبی ابهام وارد کنند.

*معافیت های در نظر گرفته شده در قانون، نتیجه توجه به تجربه جهانی است

فارس: یک موردی که در قانون در نظر گرفته شده بحث پیرامون ایجاد معافیت مالیاتی برای شهرهای زیر 100 هزار نفر است، آیا این معافیت زمینه افزایش قیمت مسکن در این شهرها را ایجاد می کند؟

عبداللهی: معافیت خانه های موجود در شهرهای زیر 100 هزار نفر جمعیت به این دلیل است که در این مناطق احتکار اصلا معنی نمی دهد و آمارها نیز نشان می دهد عمده تمرکز محتکران در کلان شهرهاست. اینکه گفته می شود امکان دارد برای فرار مالیاتی به این روستاها و شهرها هجوم شود، باید با یک سوال دیگر بررسی شود و آن اینکه آیا واقعا یک محتکر خانه می سازد و اینکه احتکار در شهرهای زیر 100 هزار نفر برایش توجیه اقتصادی دارد؟ ثانیا محتکران در مناطقی که با فشار تقاضا روبرو است، ورود می کند و سود را از عدم توزیع کالا به دست می آورد در بخش مسکن نمونه بارزش تهران و کلانشهرها است. بنابراین به نظر می رسد، این مسئله بیشتر تحلیل در فضای غیر واقعی و انتزاعی باشد. از طرفی آن دست از دوستانی که این نظر را مطرح کرده و نگران افزایش قیمت شهرهای کوچک هستند، خود مسئله مالیات بر خانه های خالی را سال ها در فضای شهرهای بزرگ و کوچک رها کردند.

فارس: یکی دیگر از معافیت های در نظر گرفته در قانون جدید مالیات بر خانه های خالی، معافیت یک خانه خالی در شهرستان ها از سوی کسی که در شهر دیگری یک خانه دارد، علت در نظر گرفتن این معافیت چیست؟

عبداللهی: خانه های تعطیلاتی به عنوان خانه خالی محسوب نمی شوند و عنوان شبهه خالی را دارند و عمدتاً نیز در شهرهای غیر از محل سکونت افراد وجود دارند. در سرشماری سال 1395 نیز این خانه ها تعداد 2.1 میلیون واحد بودند که با آمار 2.6 میلیون واحد خالی تفکیک شدند؛ اما به دلیل محدودیت ها و شرایط بحران باید برای این نوع خانه ها نیز حد و تعداد معقول در نظر گرفت که در قانون مالیات بر خانه های خالی یک واحد در نظر گرفته شده است. در دنیا نیز این موضوع اثبات شده است و به عنوان نمونه در دانمارک خالی نگه داشتن یک خانه بیش از ۱۸۰ روز غیرقانونی است و مالک آن موظف است در صورت عدم اقامت، آن را اجاره دهد با این تفاوت که خانه های تعطیلاتی که تنها در تابستان به عنوان محل اقامت استفاده می شوند، معاف هستند و می توانند برای کمتر از ۱۸۰ روز استفاده شوند و نمونه موردی این مورد در سایر کشورها نیز وجود دارد.

*قانون مالیات بر خانه های خالی تنها محتکران مسکن را هدف گرفته است

فارس: معافیت دیگر در نظر گرفته شده برای قانون مصوب مجلس یازدهم، معافیت خانه خالی تحت مالکیت یک عضو دیگر خانواده است، علت در نظر گرفتن این معافیت به چه منظور است؟

عبداللهی: معافیت خانه خالی تحت مالکیت یک عضو دیگر خانواده از این جهت است که مردم عادی اصلا هدف مالیات بر خانه های خالی نیستند و اینکه گفته می شود برای فرار از مالیات مردم خانه را به اسم اعضای خانوار میزنند، اصلا مشکلی نیست چراکه فقط یکبار این کار را می کند اما آیا از یکی بیشتر می تواند اینکار را تکرار کنند؟ پاسخ قانون به این سوال خیر است. هدف این قانون نه مردم عادی بلکه محتکران دارای 5 خانه خالی به بالاست و این یکی از مزیت های قانون برای حمایت از مردم عادی است. مالکان این تعداد خانه نیز باید 2 برابر دیگران هزینه بپردازند.

فارس: آیا راه اندازی سامانه معاملات مسکن در نظر گرفته شده قانون مالیات بر خانه های خالی محل فعالیت واسطه ها و استارت آپ های ملکی را تعطیل می کند؟

عبداللهی: سامانه معاملاتی وزارت راه و شهرسازی صرفاً برای افرادی است که تمایل به معامله دارند اما مشتری خود را پیدا نمی کنند اما نکته مهمی که وجود دارد این است که آیا همه معاملات در آن انجام می گیرد؟ با توجه به این که قیمت در آنجا ثابت و با نرخ مشخصی است که توسط ماده 64 و 54 مالیاتهای مستقیم مشخص می شود، لذا به نظر می رسد این سامانه به طور گسترده مورد استفاده نبوده و در مواردی استثنا به آن رجوع شود، لذا قرار نیست محل فعلی بازار تغییر کند. از سوی دیگر اگر این سامانه منجر به خروج سوداگران از بازار مسکن شود، اتفاق پسندیده ای رخ داده است.

*واحدهای مسکونی بدون سند در سامانه املاک شناسایی می شوند

فارس: آیا خانه های بدون سند رسمی در این قانون جدید مشمول مالیات می شوند؟

عبداللهی: در خود اظهاری سند رسمی و عادی مطرح نیست، اطلاعات خانه و واحد از طریق اطلاعات کد پستی، وزارت نیرو، شهرداری و ثبت اسناد اخذ می شود، حال سند به هر طریقی تنظیم شده باشد، تفاوتی نمی کند.

فارس: در قانون جدید ذکر شده است، زمانی که نسبت خانه های مسکونی به تعداد خانوارها به عدد 1.25 واحد برسد، این قانون متوقف خواهد شد، علت قرارگیری این بند شامل چه مواردی است؟

عبداللهی: در حال حاضر نسبت این شاخص در کشور حدوداً ۱.۱۲ است؛ یعنی حدود ۲۷ میلیون خانه در مقابل ۲۴ میلیون خانوار و در شهرهای بالای یکصد هزار نفر چیزی حدود ۱.۱۵ برآورد می شود. بنابراین براساس شاخص مذکور به عنوان نمونه و تخمین، در شرایط فعلی و با ثبات تعداد خانوار (۲۴ میلیون) باید تعداد واحدهای مسکونی در کشور تقریباً به ۳۲ میلیون برسد، تا مالیات بر خانه های خالی اخذ نشود. طبیعتاً در صورتی که تعداد خانوار های کشور افزایش یابد، اما در مقابل آن واحد مسکونی ساخته نشود، شاخص مذکور تأمین نشده و اخذ مالیات از خانه های خالی ادامه خواهد داشت.

در صورتی که خانوارها را ثابت در نظر بگیریم، باید طی یکسال بیش از 5 میلیون خانه در کشور ساخته شود تا مالیاتی اخذ نشود که با این روند ساخت و ساز کاملا دور از ذهن خواهد بود و اگر هم ساخته شود اتفاق خوبی افتاده و به بخش تولید مسکن افزوده شده و همین عامل می تواند کاهش قیمت مسکن را به دنبال داشته باشد.

*سوداگران مشغول شبهه سازی پیرامون قانون مالیات بر خانه های خالی

فارس: به نظر می رسد، عملیات ایجاد شبهه وابسته به تحلیل های غیر دقیق پیرامون اخذ مالیات بر خانه های خالی آغاز شده است، علت این امر را چه مسئله ای می دانید؟

عبداللهی: پس از مدت ها بالاخره دولت و مجلس به منظور اخذ مالیات بر خانه های خالی مصمم شدند و طبیعی است در چنین شرایطی سوداگرانی که نفعی در نا به سامانی بازار مسکن دارند، با تلاش به منظور ایجاد شائبه های غیر واقعی، قانون را زیر سوال ببرند، مصاف بر اینکه این قشر دیگر پایگاه مستقری در نهاد دولت ندارند.

منبع : خبرگزاری فارس